¿Donde puedo hacer mi casa?

El suelo está sujeto normas que controlan su uso y edificabilidad. La norma principal es la Ley del Suelo, una ley  estatal que tiene como misión el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano. En esa norma hay tres tipos de suelos: el suelo urbano, el suelo urbanizable y el suelo no urbanizable.

No debemos confundir esa clasificación con la ‘calificación’ del suelo, que se refiere a cómo será la actuación concreta una vez este espacio sea apto para construir, determinando suvolumen de edificabilidad, la altura máxima de la construcción, etc.

Vamos entonces por tanto con los tipos  de suelo_:

Suelo urbano

En el plan de ordenación de cada localidad se explica lo que se considera terreno urbano, es decir que, estando dentro del Concello, cumple con la normativa local que habilita su uso. En general deben darse tres condiciones:

• Que cuente con  servicios esenciales: accesos, abastecimiento de agua y electricidad, y alcantarillado.
• Que demuestre una consolidación : el área debe mostrar un claro desarrollo urbanístico 
• Que cumpla con todo lo estipulado en el plan de ordenación municipal(PGOU).

Dentro de la consideración de suelo urbano, se hacen dos distinciones:

• El Suelo urbano consolidado,que es el conocido como solar, es decir, un terreno que cuenta con todas las condiciones y permisos requeridos para edificar.
• Suelo urbano no consolidado ,que se refiere a terrenos en localidades pequeñas, generalmente núcleos rurales, que necesitan una actuación para ser calificados como solares. Por ejemplo, construir accesos o añadir alguna dotación pública.

Suelo urbanizable

Son terrenos que no están ni urbanizados ni edificados y necesitan un plan de desarrollo específico. Aquí también se diferencian dos tipos:

• Suelo urbanizable sectorizado: en el que se puede edificar de inmediato.
• Suelo urbanizable especial y suelo urbanizable no sectorizado: se puede urbanizar pero con condiciones, siguiendo unas estrictas normas de protección ambiental.

Suelo no urbanizable

Se trata de terrenos protegidos por su valor natural y social (paisajístico, histórico, arqueológico, forestal o cultural) o por su uso económico (explotaciones agrícolas o ganaderas). Sobre este suelo solo es posible construir en dos casos:

• Viviendas unifamiliares y naves ligadas a la explotación agrícola o ganadera.
• Edificaciones de utilidad pública o interés social.

El precio del suelo dependerá  de su clasificación. El más económico suele ser el no urbanizable y el más caro, el urbano consolidado. En cuanto a este último, según la Estadística de Precios de Suelo del Ministerio de Fomento, a finales del pasado año el precio medio del metro cuadrado se situó en los 171,7 euros, subiendo en municipios de más de 50.000 habitantes hasta los 300,8 euros.

¿En qué me afecta un PERI?

¿ Qué es un Peri?Muchas veces,cuando buscamos una casa para comprar,vemos una nota del tipo"afectada por un PERI"¿Que quiere decir esa frase?En qué nos afecta como propietarios o futuros compradores?
 Los PERI son instrumentos de planeamiento de desarrollo para transformar ciudades y cambiar la configuración de las zonas sustituyendo y rehabilitando construcciones e instalaciones existentes, eso sí, siempre conservando los elementos  de interés.

A la hora de realizar este tipo de planes se tienen que respetar todos las  leyes y normas, además de los aprovechamientos de la zona afectada.Puede verse limitadopor el plan General de Ordenación,  no puede modificar la estructura fundamental del plan general. Puede aplicarse en suelo urbano ya sea o no consolidado.

Los principales objetivos que pretende la realización de un plan de este tipo son:

• Descongestionar el suelo urbano
• Creación de dotaciones urbanísticas
• Mejorar el equipamiento de las calles
• Mejorar la circulación y servicios públicos
• Además de estos se puede actuar sobre los servicios existentes, el medioambiente y el número de aparcamientos.

En la realización del mismo hay que realizar un estudio de las consecuencias que su ejecución va a ocasionar, tanto económicas como sociales, justificando todas las decisiones tomadas. Si se limitase a una actuación aislada que no exigiese la delimitación de una unidad de ejecución se preverá la expropiación forzosa de los terrenos que sean necesarios.
 Cuando un emplazamiento (finca o parcela tangible) queda dentro de un PERI y una vez aprobados los puntos siguientes, una de las partes no está -como siempre de acuerdo,la  indemnización correspondiente la determina el Jurado Provincial de la Expropiación, por norma genera se valora por encima del precio medio, también siempre vía recurso.

Fases del Peri:
1. Elección del modelo de expediente.
2. Exposición pública de los trabajos previos para la confección del Plan Especial de Reforma Interior
3. Anuncios necesarios.
4. Aprobación inicial
5. Anuncio
6. Caso práctico. Redacción de Plan Especial con Memoria Justificativa y explicativa.
7. Acuerdo de impulsión del procedimiento aprobatorio. Suspensión cautelar de licencias
8. Acuerdo de aprobación inicial, apertura del trámite de información pública y suspensión de licencias.
9. Escritos de alegaciones
10. Informe de las alegaciones presentadas.
11. Acto de aprobación provisional
12. Petición de informe o aprobación definitiva por la Comunidad Autónoma.
13. Aprobación definitiva del Plan Parcial o Especial
14. Acuerdo de aprobación definitiva.
15. Publicación de la aprobación definitiva
16. Ordenanzas reguladoras del ámbito de Plan Especial de Reforma Interior.
  Resumiendo,si nuestra casa está afectada por un PERI no podremos realizar en ella ningún tipo de obra de ampliación o cambio de la misma,y su valoración por parte de las tasadoras caerá en picado porque a efectos urbanísticos está fuera de Ordenación. En caso de que finalmente el PERI se lleve a cabo,podremos estudiar dos opciones:O bien adherirnos a él en la proporción que nuestra propiedad suponga,o bien acudir a la Junta de Compensación para que el Promotor nos expropie.En todo caso,se nos debe compensar por el perjuicio de la pérdida de nuestra propiedad.
  Como compradores,debemos ser conscientes del riesgo que supone la existencia de este PERI,y además nos encontraremos que los bancos dificultarán la financiación mucho más que en cualquier otro tipo de propiedad